T.C.

MALİYE BAKANLIĞI

Milli Emlak Genel Müdürlüğü

 

Sayı   : B.07.0.MEG.0.14/3361-0                                         28.07.2004

Konu : Kira Sözleşmelerinin Devri

 

 

 

MİLLİ EMLAK GENEL TEBLİĞİ

(Sıra No:282)

Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazlar ile Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerin kiraya verilmesi görev ve yetkisi, 178 sayılı Maliye Bakanlığının Teşkilat ve Görevleri Hakkında Kanun Hükmünde Kararnamenin 13 üncü maddesinin (b) bendine göre Bakanlığımıza ait olup, bu işlemler 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu ve bu Kanunun 74 üncü maddesine istinaden çıkarılan Devlete Ait Taşınmaz Mal Satış, Trampa, Kiraya Verme, Mülkiyetin Gayri Ayni Hak Tesisi, Ecrimisil ve Tahliye Yönetmeliği hükümlerine göre yürütülmektedir.

2886 sayılı Kanunun 66 ncı maddesinde; sözleşmelerin, ita amirinin yazılı izni ile başkasına devredilebileceği ancak, devir alacaklarda ilk ihaledeki şartların aranacağı ve izinsiz devir yapılması halinde, sözleşmenin bozularak, müteahhit veya müşteri hakkında 62 nci madde hükmünün uygulanacağı belirtilmiştir. Söz konusu Yönetmeliğin 52 nci maddesiyle de  topraksız ve az topraklı çiftçilere kiraya verilen tarım arazisi ile büfe, kantin ve çay ocaklarıyla ilgili olan sözleşmelerin devredilemeyeceği hüküm altına alınmıştır.

Sözleşme devirleriyle ilgili Kanun ve Yönetmelik hükümlerine bakıldığında, ita amirinin yazılı izni ve devir alacaklarda ilk ihaledeki şartların aranacağı hükmünden başka bir düzenlemenin bulunmadığı görülmektedir.

Bu nedenle kira sözleşmelerinin devrine esas ilkelerin belirlenmesi amacıyla aşağıdaki düzenlemelerin yapılması uygun görülmüştür.

1- Kira sözleşmeleri, kiracının yükümlülüklerini yerine getirmiş olması ve devir talebinde bulunduğu tarih itibarıyla sözleşmeden doğan herhangi bir borcunun olmaması kaydıyla ita amirinin yazılı izni ile devredilir. Ancak, 2886 sayılı Devlet İhale Kanununun 74 üncü maddesine istinaden çıkarılan Yönetmeliğin 52 nci maddesine göre, topraksız ve az topraklı çiftçilere kiraya verilen tarım arazisi ile büfe, kantin ve çay ocaklarıyla ilgili olan sözleşmeler devredilemez.

2- Devir alacaklarda ilk ihaledeki şartlar aranır.

3- Kira sözleşmeleri, devir talebinde bulunan kiracının sözkonusu taşınmazı sözleşmeye dayalı olarak kullanmaya başladığı tarihten itibaren 3 yıl içinde ve sözleşmenin bitimine 6 ay kala devredilemez. Sözleşmeyi devralacak kişiler devir tarihinden itibaren 3 yıl geçmedikçe yeniden devir talebinde bulunamazlar. Ancak ticaret ünvanı ve işletmenin nev’indeki (limited şirketin, anonim şirkete dönüşmesi gibi) değişiklikler nedeniyle yapılacak devirler ile kiracının %50 hissesinden fazlasına sahip olduğu şirketlere yapılacak devirlerde süre şartı aranmaz.

Kiracının %50 hissesinden fazlasına sahip olduğu şirketlere yapılacak devirlerde; sözleşme süresince kiracının şirketteki hissesinin %50’nin altına düşmemesi gerekmektedir.

İşletmenin nev’inde meydana gelen değişiklikler nedeniyle yapılacak devirlerde; yeni şirketin en az %50 hissesinin eski şirket ortaklarına ait olması ve sözleşme süresince bu oranın %50’nin altına düşmemesi gerekmektedir.

4- Sözleşmeye dayalı olarak kullanılmaya başlandığı tarihten itibaren 3 yıl geçmemesi nedeniyle devri uygun görülmeyen kira sözleşmeleri, kiracının talep etmesi halinde tazminatsız olarak feshedilecektir. 

5- Kira sözleşmelerinin devrinde, sözleşme konusu taşınmaza günün emsal ve rayiç bedelleri dikkate alınmak suretiyle, 2886 sayılı Devlet İhale Kanununun 9 uncu maddesi ile 13 üncü maddesinin değişik birinci fıkrası uyarınca kıymet takdir ettirilerek devre esas kira bedeli tespit edilecek ve devir sözleşmesi sözleşmenin devredildiği tarihteki kira bedelinden az olmamak kaydıyla bu bedel üzerinden düzenlenecektir.

Ticaret ünvanı ve işletmenin nev’indeki değişiklikler nedeniyle yapılacak devirler ile kiracının %50 hissesinden fazlasına sahip olduğu şirketlere yapılacak devirlerde devre esas kira bedeli, devredilen sözleşmede öngörülen kira bedelidir.

6- Devir taleplerinde aşağıdaki belgeler istenilecektir.

a) Kiracının devir talebini ve gerekçesini belirten dilekçesi,

b) Sözleşmeyi devralacak kişinin devralınacak kira sözleşmesinin şartlarını ve devre esas kira bedelini kabul ettiğine dair taahhütnamesi,

c) Sözleşmeyi devralanın gerçek kişi olması durumunda, ikametgah ilmuhaberi ve nüfus cüzdanı örneği, tüzel kişi olması halinde ise ticaret sicil gazetesi, talepte bulunanın tüzel kişiliği temsile yetkili olduğuna dair belge ve imza sirküleri,

7- Devir sözleşmeleri, devredilen kira sözleşmesinin tabi olduğu şekil şartlarına uygun olarak düzenlenecektir. Düzenlenecek sözleşmelerin bir örneği Bakanlığa gönderilecektir.

Devralınan kira sözleşmesi, devredilen kira sözleşmesinin devamı niteliğinde olup kira süresi, kira artışlarının uygulanacağı tarih, yükümlülükler ve içerdiği özel şartlar açısından devredilen kira sözleşmesinin hükümlerine tabidir.

8- Devre esas kira bedeli;

a)Ankara, İstanbul ve İzmir illerinde, 2886 sayılı Kanunun 76 ncı maddesi uyarınca, yılı genel bütçe kanununun (İ) cetvelinde, “Ankara, İstanbul ve İzmir il merkezleri” için,

b)Diğer büyükşehir belediyesi olan illerde, 2886 sayılı Kanunun 76 ncı maddesi uyarınca, yılı genel bütçe kanununun (İ) cetvelinde, “diğer büyükşehir belediyesi olan il merkezleri” için,

c)Bu iller dışındaki illerde ise yılı genel bütçe kanununun (İ) cetvelinde, “diğer il merkezleri, büyükşehir belediyesi sınırları içindeki ilçeler ve nüfusu 50.000’i geçen ilçeler” için,

tespit edilen parasal sınırı (bu bedel dahil) aşmayan kira sözleşmelerinin devirleri valiliklerce (defterdarlık) yapılacak, şayet taşınmaz ilçede ise, kira sözleşmelerinin devrinden önce, valilikten (defterdarlık) izin alınacaktır.

Sözleşme devirlerine ilişkin olarak valiliklere veya Bakanlığa gönderilecek yazılarda, kiracının sözleşmede öngörülen yükümlülüklerini yerine getirip getirmediği ve devir talebinde bulunduğu tarih itibarıyla herhangi bir borcunun bulunup bulunmadığı husularına yer verilecek, ayrıca bu Tebliğin       5 inci maddesinde belirtilen belgeler eklenecektir.

9- Bu Tebliğde belirtilen şartlara uygun olmayan kira sözleşmelerinin devrine ilişkin talepler valiliklere veya Bakanlığa iletilmeden reddedilecektir.

10- İta amirinden izin alınmadan kira sözleşmesinin devredildiğinin belirlenmesi halinde, 2886 sayılı Devlet İhale Kanununun 62 nci maddesi gereğince sözleşme feshedilecek ve sözleşmeyi izinsiz olarak devreden kiracı hakkında aynı Kanunun 84 üncü maddesine göre işlem yapılmasını teminen Bakanlığa bilgi verilecektir.

Tebliğ olunur.

 

Kemal UNAKITAN

     Maliye Bakanı